Dostali sme stovky otázok o finančnej stránke prevádzkovania Airbnb alebo iného krátkodobého dovolenkového prenájmu. Konkrétne: môžete podrobne uviesť výdavky a poplatky, ktoré uhryznú zo zisku? Existujú skryté náklady? Ako presne fungujú dane z prenájmu? Poistenie?! ACK!
Či už osoba, ktorá sa nás pýta, uvažovala o tom, že by to urobila sama, alebo je to jednoducho zvedavé (hovorí sa o peniazoch = emoji tváre so záujmom), všetko uvádzame v nádeji, že to trochu demystifikuje a pomôže to každému, kto by mohol byť na plote o tom, či je to životaschopný bočný zhon. Naozaj sme si užili učenie sa výhod a nevýhod týchto vecí – takže je zábavné podeliť sa o to, čo sme sa naučili.
Je zrejmé, že existujú výdavky, ako je skutočný nákup, renovácia a vybavenie domu, ktorý budete používať ako dovolenkový prenájom. Tieto veľké evidentné počiatočné náklady sa budú líšiť v závislosti od projektu (rovnako ako vaša splátka hypotéky) – a sakra, môžete si cez Airbnb prevádzkovať svoj vlastný dom, ktorý je už plný nábytku – takže tento príspevok nadväzuje na ok, mám dom pripravený na prenájom, čo teraz? bod a pokrýva priebežné prevádzkové náklady, ktoré vám môžu z roka na rok vzniknúť.
Zdieľame s vami SKUTOČNÉ ČÍSLA z našich skúseností. Len ich prosím neberte ako predikciu vašich vlastných nákladov, ktoré sa samozrejme budú líšiť. Ľuďom tiež pripomína, že duplex je jedna budova, ale sú to DVE samostatné nájomné jednotky (spolu 6 spální, 6 kúpeľní, 2 kuchyne, 2 obývačky, 2 práčovne, 2 dvory atď.). Takže ak máte len jeden prenájom a/alebo menší priestor, tieto čísla môžu byť oveľa vyššie ako tie, ktoré vám vzniknú.
Verejné služby
Existencia verejných služieb pravdepodobne nie je pre nikoho prekvapením, ale to, koľko skutočne stoja, vás môže zaskočiť, ak nepočítate a nepozeráte sa na rok ako celok. Na rozdiel od typického dlhodobého prenájmu, kde môže byť váš nájomca zodpovedný za niektoré alebo všetky služby každý mesiac, vo svete dovolenkového prenájmu zvyčajne platíte za všetky. V duplexe platíme za tieto energie:
- Voda a kanalizácia
- Elektrina
- Zber odpadu
- internet
- TV / streamingové služby (poskytujeme Sling a Netflix)
Pre iných ľudí môže zoznam zahŕňať aj plyn, olej alebo propán (v závislosti od zdroja tepla) a dokonca aj poplatky za parkovanie alebo HOA.
Naše inžinierske siete kombinované pre obe strany duplexu stojí asi 5 200 dolárov ročne , na základe posledných 12 mesiacov. Najdôležitejšie je myslieť na to, aby inžinierske siete nezmizli, keď dom nie je prenajatý (čo môže byť veľmi dôležité, ak si niekde prenajímate sezónne). Naše účty za elektrinu a vodu o niečo klesnú, keď je mimosezóna nižšia spotreba, ale existujú minimálne poplatky, ktoré ich udržujú na úrovni približne 150 USD mesačne.
Pozreli sme sa na pozastavenie niektorých našich duplexných služieb (ako je internet alebo vyzdvihnutie odpadu) v prázdnych zimných mesiacoch, ale mnohé prichádzajú s vysokým poplatkom za opätovné pripojenie, ktorý znemožňuje akékoľvek potenciálne úspory. Podarilo sa nám pozastaviť niektoré z našich streamingových televíznych odberov (Netflix & Sling), keď sme vedeli, že miesto bude počas mimosezónneho obdobia prázdne, čo bolo pekné. (Len ich nezabudnite reštartovať včas pre ďalšieho hosťa!).
Starostlivosť o trávnik / Správa majetku
Ak ste si niekedy prenajali dovolenkový dom, pravdepodobne ste si zvykli na to, že na účte vidíte poplatok za upratovanie. To sú zvyčajne náklady na niekoho, kto upratuje dom po vašom pobyte, aby bol pripravený pre ďalších hostí (to zahŕňa pranie bielizne, prestieranie postelí, vykladanie riadu atď.). Účtujeme poplatok za upratovanie vo výške 150 USD za pobyt, pretože presne to nám účtuje naša upratovačka. Takže tieto náklady sú totálne umytie na našej strane. Nulové výdavky za rok okrem tipu na dovolenku ;)
Ale okrem poplatku za upratovanie môžete mať ďalšie náklady na pravidelnú údržbu, aby ste ho udržali pripravený pre každého hosťa. Môžu to byť veci ako starostlivosť o trávnik, bazén alebo vírivka, alebo dokonca odfukovanie snehu, ak hosťujete v zimnej destinácii. Platíme malej miestnej firme na úpravu záhrady, aby kosila dvory a fúkala vonkajšie plochy duplexu podľa konzistentného a spoľahlivého harmonogramu. Našťastie nejde o celoročné náklady (v zimných mesiacoch sa nič nedeje), ale keďže prichádzajú častejšie na jar a v lete, keď všetko rastie ako šialené, predstavuje približne 800 USD ročne .
Pamätám si, že v našom poslednom prenájme na Floride bol chlapík z bazéna A samostatná posádka trávnika, ktorá prišla, keď sme tam bývali. Ani náklady, ktoré nám pri rezervácii preniesol priamo na nás, takže išli z jeho zisku z prenájmu.
Ďalším možným výdavkom by bolo, keby ste sa rozhodli najať si alebo sa spoľahnúť na profesionálnu správu nehnuteľností alebo službu správy prenájmu. Môžu vám veľa vziať z pliec (vybavovanie rezervácií, upratovania a vzniknutých problémov), ale zvyčajne účtujú určité percento z každej rezervácie. V Cape Charles sa zdá, že sadzba je asi 20%, ale toto číslo sa môže líšiť v závislosti od vašej oblasti a presne toho, aké služby ponúkajú.
osvetlenie domu
Doplnenie zásob spotrebného materiálu
Keďže sme sa rozhodli poskytnúť našim hosťom spotrebný tovar, nielenže sme kúpili počiatočné zásoby, ale musíme tiež všetko doplniť, keď sa nám míňa. Tu je zoznam toho, čo poskytujeme:
- Toaletný papier (poskytujeme 6 roliek na stranu duplexu)
- Papierové utierky (1 rolka v každej kuchyni)
- Obrúsky (nahromadené v miske v každej jedálni)
- Papierové vreckovky (1 škatuľka na kúpeľňu – nevymieňame ich každý týždeň, podľa potreby)
- Špongie (1 nová špongia v každej kuchyni)
- Vrecia na odpadky (2 v každej kuchyni a vo všetkých kúpeľniach)
- Skladovacie vaky zo staniolu a zipsu v rôznych veľkostiach
- Šampón, kondicionér, mydlo na ruky a umývanie tela
- Prací prostriedok, aviváž a odstraňovač škvŕn
- Soľ a korenie a olivový olej na varenie
- Kávová usadenina, čajové vrecká a balíčky cukru
Zakaždým, keď zdieľame to, čo poskytujeme našim hosťom, počujeme od ľudí, ktorí hovoria to všetko robíme aj my! a ďalší, ktorí hovoria čo?! nikto to tu neposkytuje! Môj najlepší odhad je, že sa líši v závislosti od regiónu, ale mnoho ďalších dovolenkových prenájmov v Cape Charles tiež ponúka podobné položky. Na konci dňa, ak pomáha našim hosťom cítiť sa ako doma, sme radi, že to máme po ruke.
všetko povedané, minuli sme 900 dolárov na vyššie uvedené položky tento rok. Opäť to nemusí byť veľká riadková položka vo vašom regióne – ale je rozumné zistiť, čo plánujete mať k dispozícii a koľko si myslíte, že to bude stáť za doplnenie vecí počas roka.
Extra posteľná bielizeň a uteráky
Toto môže byť niečo špecifické pre to, ako naša upratovačka funguje, ale začiatkom leta nám poradila, aby sme si ponechali KOMPLETnú súpravu posteľnej bielizne a uterákov navyše, ak by sa bielizeň niekedy neskončila včas alebo tam bola škvrna. ktorá si vyžadovala dlhšie ošetrenie, mohla našim ďalším hosťom nechať všetko, čo potrebovali. Pre nás to teda znamenalo nákup:
- 8 osušiek navyše
- 6 extra plážových uterákov
- 12 extra utierok a uterákov
- 1 extra sada posteľnej bielizne a 1 posteľná bielizeň a vložka pre kráľovnú (hádzali sme kockou, že je nepravdepodobné, že by obe postele boli zafarbené)
- 2 extra sady obliečok pre dvojičky a 2 prikrývky pre dvojičky
V skutočnosti by ste mali zdvojnásobiť tieto čísla, pretože sme to urobili NA STRANE. Vďaka bohu za zamknutú skriňu majiteľa, kde sme tie veci navyše uložili do košov.
Nikdy sme sa nespoliehali na a kompletný extra súpravu, ale viackrát sme sa ponorili a chytili jednu alebo dve náhradné, takže sme určite radi, že sme ich mali (najmä dve ďalšie obliečky na periny!). Táto extra zásoba posteľnej bielizne a uterákov nás stála viac ako 400 dolárov na stranu (celkovo 800 dolárov) . Za posledných pár mesiacov sme tiež museli vymeniť pár uterákov (sme veľmi šťastní, že to je všetko, čo sme museli vymeniť!), takže buď sme si s predstihom zobrali doplnky, alebo si vyčlenili malý rozpočet na výmenu náhodných položiek. as you go je pravdepodobne šikovný nápad.
Poistenie a dane
Teraz sa dostávame k zábavným veciam (ha!). Začnime najskôr poistením.
Dúfajme, že vás neprekvapí, že vaša nehnuteľnosť by mala byť poistená, no poistenie duplexu považujeme za tak trochu zaučenie. Ale vyšli sme na druhej strane! Komplikujúce faktory poistenia nášho duplexu sú: 1) skutočnosť, že ide o krátkodobý dovolenkový prenájom, s ktorým sa zaobchádza inak ako s pobytom na plný úväzok a 2) je blízko vody (má voda, problémy – aspoň to je to, čo hovoria poisťovne). Tieto dva faktory znamenali, že sme mali obmedzené možnosti, ale nakoniec sme skončili s tromi politikami, ktoré spolupracujú, aby nám poskytli pokoj.
- Zmluva o poistení nehnuteľnosti na dovolenkový prenájom: Podobá sa politike majiteľa domu, ktorú môžete mať vo svojom hlavnom bydlisku. Len sa uistite, že čokoľvek dostanete, pokrýva krátkodobé prenájmy.
- Politika doplnkovej zodpovednosti: Odporúčalo to niekoľko priateľov, ktorí majú aj dovolenkové prenájmy, a poskytuje dodatočné krytie pre akékoľvek možné nehody, zranenia atď.
- Záplavová politika: Technicky nie sme v záplavovej oblasti, ale väčšina obyvateľov to v Cape Charles považuje za múdre.
Pre naše hlavné bydlisko tu v Richmonde nepotrebujeme ani jednu z týchto dvoch poistiek, ale ak si prenajímate svoje hlavné alebo sekundárne bydlisko na čiastočný úväzok, možno by ste sa mali poradiť s odborníkom, aby ste sa uistili, že máte dostatok pokryté vašou existujúcou politikou. Mnoho štandardných zásad vlastníkov domu nemusí stačiť, ak dôjde k poškodeniu alebo incidentu, keď váš dom obýva krátkodobý nájomca.
Ak si si myslel, že poistenie je zábava, chlapče, budeš milovať dane! Dane sú časťou, o ktorej sme mali pocit, že o tom vieme najmenej, ale je celkom jednoduché to zistiť. Berte to teda ako pomôcku, aby ste zistili, čo bude splatné v akomkoľvek meste alebo meste, v ktorom prevádzkujete svoj prenájom (zavolajte na miestny úrad, pozrite si ich webovú stránku alebo sa opýtajte iných hostiteľov vo vašej oblasti). Ale tiež, prosím, vedzte, že ak sa vám to zdá komplikované, každý, s kým sme hovorili na našich rôznych vládnych úradoch, veľmi rád pomohol (pravdepodobne boli nadšení, že sa snažíme platiť dane – ha!) a za týždeň alebo dva sme to pochopili z toho.
Za duplex platíme nasledovné:
- Ročná okresná daň z nehnuteľnosti
- Ročná daň z nehnuteľnosti mesta
- Štvrťročná okresná daň z prechodného bývania (konkrétne daň z príjmu z dovolenkového prenájmu)
- Mesačná mestská daň z prechodného pobytu
- Mesačná štátna a miestna daň z obratu
Dane z nehnuteľností, ktoré vyberajú dve lokality, kde sa duplex nachádza (prvé dve položky uvedené vyššie), sa odvíjajú od samotného domu, nie od toho, koľko alebo ako málo ho prenajímame. Ale ostatné sú percentá z toho, čo zarobíme z našich príjmov z prenájmu a musíme im mesačne alebo štvrťročne vypočítať a predložiť papiere (hoci teraz Airbnb robí daň z obratu automaticky vo Virgínii, keď sa hostia odhlásia na ich stránke – ale všetky v lete sme ho museli stiahnuť z našich platieb cez Airbnb manuálne).
Možno budete mať šťastie a vaše mesto nebude účtovať daň z prechodného bývania, ale môže sa stať, že vám budú účtované dvakrát ako my: raz mestom a potom znova okresom. Mám pocit, že v tomto príspevku stále hovorím, že sa veľmi líšia, ale dane to skutočne robia tiež. Napríklad môj otec má prenájom v inom štáte a platí 3% daň z prechodného bývania, zatiaľ čo naša je 6% v Cape Charles. Medzi týmito dvoma daňami z prechodného bývania a daňou z obratu, asi 11 % z každej rezervácie, ktorú sme mali toto leto išli štátu, okresu a mestu vo forme daní. Majte na pamäti, že to nezahŕňa daň z nehnuteľnosti.
Takže pre duplex, naše kombinované dane a poistenie za tento rok boli približne 13 400 USD . Dlhý príbeh – určite by ste mali vedieť, že máte daňové povinnosti, keď zvažujete životaschopnosť svojho prenájmu, pretože môžu určite ovplyvniť váš zisk.
Poplatok za hostiteľa Airbnb
Ak prenajímate cez web ako Airbnb, VRBO alebo HomeAway, majte na pamäti, že vám znížia aj sadzbu za nočný prenájom. Ako hosť ste pravdepodobne zvyknutí platiť poplatok, ktorý je pripočítaný k celkovej nočnej sadzbe, ale v zákulisí Airbnb odpočítava aj 3% poplatok z nočnej sadzby predtým, ako zaplatí hostiteľovi. Takže myslím, že ani hosť, ani hostiteľ v skutočnosti nedostávajú uvedenú nočnú sadzbu. Ha! Tento 3% poplatok skutočne nezahŕňame do našich výpočtov prevádzkových nákladov (alebo do našej celkovej sumy na konci tohto príspevku), pretože sú to peniaze, ktoré nikdy nevidíme. Takže si pamätajte, že keď nastavíte svoju nočnú sadzbu, časť z nej pôjde na akúkoľvek webovú stránku prenájmu, ktorú si vyberiete.
Dostávame otázku, prečo sme si vybrali Airbnb pred inými dovolenkovými prenájmami, ako sú VRBO alebo HomeAway, a odpoveďou je len to, že sme oslovili niekoľkých priateľov s dovolenkovým prenájmom a všetkým sa toto rozhranie páčilo najviac. Tak sme sa do toho pustili. Zatiaľ sa nám to veľmi páči. Uvažovali sme o uvedení duplexu na viacerých stránkach, ale počuli sme, že môže byť ťažké vyhnúť sa dvojitým dátumom rezervácie, keď prevádzkujete viacero kalendárov na rôznych platformách.
Rôzne náklady
A aj keď sme sa v tomto príspevku snažili byť veľmi dôkladní, nemôžeme predpovedať všetko, s čím sa môžete po ceste stretnúť. Tento rok, pravdepodobne sme minuli okolo 750 dolárov na rôzne položky. Našťastie sa nič šialené nestalo (nemuseli sme vymieňať systém HVAC ani nič podobné), ale jeden malý príklad je, že sme sa dozvedeli, že štát a mesto tiež inkasujú malý poplatok za ročnú licenciu na podnikanie (a vykonávajú ročnú kontrolu nájomného aby sme sa ubezpečili, že sme stále pripravení na kódovanie každý rok), takže to bol malý neplánovaný výdavok, ktorý nás prekvapil – ale teraz, keď sme si na to zvykli a vieme, čo máme robiť, je to jednoduché.
ako postaviť verandovú bránu
Existujú samozrejme náklady, ako je výmena vecí, ktoré sa pokazia, zaplatenie údržbára za opravu nefunkčného zariadenia alebo dokonca pridanie / zmena konkrétneho vybavenia vo vašej domácnosti. Konkrétnym príkladom toho je, že sme v polovici leta minuli 250 dolárov na pridanie zatemňovacie závesy do dvoch predných spální v duplexe po tom, čo niekoľko hostí spomenulo, že sa tam skoro ráno rozjasnilo. Takže aj keď to môže zaťažiť váš rozpočet, je to všetko súčasťou zábavy a dobrodružstva, keď sa snažíte poskytnúť úžasný zážitok pre ľudí, ktorí bývajú vo vašom dome. Keď sme u toho…
Rozhodli sme sa tiež nechať našim prenajímateľom malý darček na privítanie, keď prídu. Je to ručne písaná poznámka s darčekovou kartou, na ktorú dostanete zmrzlinu alebo suvenír v jednom z miestnych obchodov v meste, spolu s vopred opečiatkovanou pohľadnicou. Opäť to určite nie sú náklady, ktoré musíte vynaložiť, ale radi to urobíme v nádeji, že sa našim hosťom bude páčiť a že budú navštevovať niektoré zo skvelých miestnych podnikov – a zdá sa, že aj našim hosťom sa to naozaj páči. Kto nemá rád zmrzlinu?!
Poďme zabaliť toto šteniatko. Ušetrím vám trochu rolovania a zrekapitulujem celú matematiku vyššie. Kombináciou všetkých nákladov, ktoré sme práve rozložili, je to približne 21 750 USD v ročných prevádzkových nákladoch pre duplex v tomto roku. Opäť platí, že ide o dve samostatné nájomné jednotky, takže je to pravdepodobne vyššie ako jeden alebo menší prenájom. Ide nám však menej o celkový počet a viac o rôznorodosť nákladov na ceste. Takže ak uvažujete o založení Airbnb, dúfam, že tento príspevok je odrazovým bodom na zistenie vašich vlastných prevádzkových nákladov v kategóriách, ktoré som tu uviedol.
A aj keď sa nám vyššie uvedené číslo zdá byť veľa, cítime šťastie, že sme si v roku 2019 mohli zarezervovať dostatok nocí, aby sme stále dosahovali zisk aj po tom, čo bolo všetko povedané a urobené (high five, niekto?!). Dostaneme sa v dohľadnej dobe mimo všetky náklady na výstavbu a zariadenie? Nie! Ale aspoň sme na ceste a musíme sa pri tom veľa naučiť a zažiť veľa zábavy.
